ARCHITEKTURA BYDLENÍ DESIGN

Reality na dlani

V Brně dochází byty, ceny letí vzhůru na celé jižní Moravě

14.09.2016

Brno 14. září - Už několikátý rok po sobě upozorňují developeři, že v Brně neustále rostou ceny bytů v novostavbách a že jich není dostatek. Stejná situace se už přenesla i na trh se staršími byty a rostou dokonce i ceny nájmů. Nedostatek všech druhů bytů na straně jedné a dostatek peněz mezi lidmi na straně druhé vedou k tomu, že najít vhodné bydlení není těžké jen v Brně, ale problém se začíná rozšiřovat na celou jižní Moravu. Ze společné analýzy Trikaya a Sreality.cz vyplývá, že od loňského jara zdražily v Jihomoravském kraji byty určené k prodeji o 15 % - nejvíce pak přímo v Brně, kde cena narostla téměř o 19 %. Nájmy se zvedly na jižní Moravě za stejné období o 29 %.

„Trh novostaveb je úzce provázaný s celým trhem nemovitostí. 15% zdražení, které avizovali stavitelé v souvislosti s nedostatečnou výstavbou nových bytů, se nyní podle všech očekávání přelévá i do cen starších bytů,“ vysvětluje navýšení cen Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. Obvyklá cena staršího bytu v Brně se pohybuje kolem tří milionů korun, při koupi bytu v novostavbě musí zájemce počítat s dalším půlmilionem navíc.

Chcete byt? Připravte si o 300 tisíc víc
Na jižní Moravě se ceny liší velmi výrazně podle jednotlivých okresů, ale obvyklá cena pro dispozici 1+kk je 1,5 milionu korun, 2+kk zájemce pořídí za 2,25 milionu, 3+kk za 2,7 milionu a do čtyřpokojového staršího bytu už musí kupec investovat skoro pět milionů korun.

„Při prodeji bytu v Jihomoravském kraji očekávají prodávající cenu o 300 000 tisíc korun vyšší, než tomu bylo na jaře 2015. Jde o 15% cenový růst, je to po Praze druhé nejrychlejší zdražování v Česku. Navíc se byty na jižní Moravě prodávají o 58 dní rychleji. Jižní Morava je regionem, kde je oproti loňskému roku po bytech vyloženě hlad, a to žene ceny vzhůru,“ přibližuje manažer serveru Sreality.cz Michal Zadák.
 
Prodeje jihomoravských bytů data Sreality.cz Cena*
Okresy Jaro 2015 Léto/podzim 2015 Jaro 2016
Blansko 1 250 000 Kč 1 290 000 Kč 1 360 000 Kč
Brno-město 2 516 500 Kč 2 770 000 Kč 2 990 000 Kč
Brno-venkov 1 850 000 Kč 1 849 000 Kč 2 150 000 Kč
Břeclav 1 200 000 Kč 1 299 500 Kč 1 400 000 Kč
Hodonín 987 815 Kč 1 010 000 Kč 1 150 000 Kč
Vyškov 1 370 000 Kč 1 357 500 Kč 1 693 400 Kč
Znojmo 1 299 000 Kč 1 255 000 Kč 1 250 000 Kč
Jihomoravský kraj 2 000 000 Kč 2 190 000 Kč 2 300 000 Kč
ČR 1 472 500 Kč 1 295 000 Kč 1 600 000 Kč
* Ceny uvedené v této tabulce nejsou průměry za dané okresy, ale mediány (střední hodnoty souboru, tedy ceny obvyklé), aby byl vyloučen vliv extrémních hodnot.

Nedostatek bytů zvyšuje i nájmy, přesto zájem stále roste
Pro majitele, kteří už nový byt koupili, je ale dobrou zprávou, že spolu s rostoucí cenou nemovitostí rostou také nájmy. „Měsíční nájemné se od loňského jara zvedlo o 29 %, to znamená, že obvyklá cena je 9 tisíc korun. Osm z deseti pronajímaných bytů na Jižní Moravě najdeme v Brně. Už vloni na jaře se v okrese Brno-město cena pohybovala okolo 9,5 tisíce korun za měsíc. Letos v zimě to bylo už bez stokoruny deset tisíc,“ doplnil Michal Zadák z Sreality.cz.

Pro majitele bytu, který byt plánuje pronajímat, je rozhodující nejen výše nájmu, ale také doba, kterou potřebuje k zajištění nového nájemníka. Pár měsíců bez příjmu z pronájmu může výnosy z nemovitosti výrazně ovlivnit. Podle aktuálních dat zabere nalezení nového nájemníka pro starší byt v Jihomoravském kraji dvakrát méně času než před rokem a půl. Nejrychleji se pronajímají menší byty, najít nájemníka do garsoniéry obvykle netrvá déle než 14 dní.
 
Dispozice Obvyklá cena pronájmu[1] Obvyklý počet dní v inzerci
1+kk 7 200 Kč 14
2+kk 10 000 Kč 20
3+KK 12 000 Kč 35
4+KK 17 000 Kč 43
[1] Medián, údaje platí pro jižní Moravu a vztahují se ke starším bytům

„Naše údaje jasně ukazují, že za nejvyšší částky se pronajímají byty v novostavbách,“ upozorňuje analytik Trikaya František Šudřich. „Počáteční investice je v takovém případě o několik set tisíc vyšší, ale pronajmout nový byt je možné v průměru o 20 % dráž než byt starý. Řada lidí tak kupuje nové byty, které okamžitě pronajímá. I to je jeden z důvodů, proč tak rychle mizí z trhu.“

Přestože se jednopokojové byty v nabídce pronájmů vyskytují nejkratší dobu, jejich počet tvoří stabilně necelých 40 % nabídky všech inzerovaných bytů. Zájemci o nový byt k pronájmu mohou vybírat zhruba ze stejného množství dvoupokojových bytů. Zbylých dvacet procent pak tvoří byty větší, především třípokojové.

„Jednopokojové byty jsou hitem především v univerzitních městech a Brno je toho dobrým příkladem. Dispozice 1+kk je oblíbená jak u novostaveb, tak u starších bytů. Pronajímají si je hlavně studenti, absolventi pak mají zájem i o koupi, typicky se rozhodují mezi pořízením dispozice 1+kk či 2+kk,“ vysvětluje Veselý. „Druhou velmi silnou skupinou zájemců o malé byty jsou senioři.“
 
Pronájmy jihomoravských bytů
data Sereality.cz
Cena*
Okresy Jaro 2015 Léto/podzim 2015 Jaro 2016
Blansko 7 000 Kč 6 500 Kč 6 000 Kč
Brno-město 9 500 Kč 9 000 Kč 9 900 Kč
Brno-venkov 8 100 Kč 8 000 Kč 8 000 Kč
Břeclav 8 000 Kč 8 000 Kč 8 450 Kč
Hodonín 8 300 Kč 7 000 Kč 7 500 Kč
Vyškov 7 000 Kč 7 500 Kč 8 000 Kč
Znojmo 6 500 Kč 6 000 Kč 6 500 Kč
Jihomoravský kraj 7 000 Kč 7 500 Kč 9 000 Kč
ČR 6 500 Kč 6 000 Kč 9 000 Kč
* Ceny uvedené v této tabulce nejsou průměry za dané okresy, ale mediány (střední hodnoty souboru, tedy ceny obvyklé), aby byl
    vyloučen vliv extrémních hodnot

Připlatit nebo renovovat? Nutné opravy starších bytů vychází v průměru na 160 tisíc
Při koupi bytu se zájemci často rozhodují, zda si připlatit za byt v novostavbě či po rekonstrukci, nebo raději pořídit byt starší a vrhnout se do jeho oprav. „Vždy doporučujeme klientům dobře zvážit svoje schopnosti a možnosti. Rekonstrukce bytu může být dobrá a ekonomická varianta, ale pokud nejde podle plánu, může se v důsledku prodražit,“ upozorňuje Alexej Veselý, ředitel Trikaya. „Někdo vyhledává záměrně starší byty, protože mají své kouzlo odžitých let. To samozřejmě nové byty nemají, nabízí ale zase nové technologie, jsou zpravidla energeticky úspornější a mají lépe řešené parkování.“

Rozhodující tak často zůstává cena samotné nemovitosti. A ta se podle stavu bytu výrazně liší. Obvyklá cena už rekonstruovaného bytu je v Jihomoravském kraji dvakrát tak vyšší než u bytu před rekonstrukcí. Obvyklý nájem u rekonstruovaného bytu je stejně vysoký jako u novostavby – 10 000 korun. Starší byt, jehož stav je hodnocen jako dobrý, vyjde měsíčně o dva tisíce levněji.

Krom toho je potřeba při nákupu zvážit také riziko kvality nemovitosti. Důkladná prohlídka nemovitosti často vyžaduje odborníka. Podle údajů společnosti pro inspekci nemovitostí Bytecheck se průměrné náklady na odstranění vad starších bytů vyšplhají na 157 000 Kč za byt. Při koupi novostavby kupce proti těmto případným nákladům chrání zákonná záruka.

(rtv+)